En 2018, un entrepreneur marseillais confie la majorité de son entreprise à KKR, l’un des plus gros fonds d’investissement de la planète. Huit ans plus tard, il la rachète en totalité. L’opération a été annoncée le 3 novembre : Guillaume Pellegrin, fondateur de Tivoli Capital et de Newton Offices, a repris l’intégralité de la participation du fonds américain dans la maison mère de l’opérateur de bureaux flexibles. Selon CFNews Immo, il était conseillé par Octama Finance. Le montant n’est pas précisé dans le communiqué du groupe.
Newton Offices n’est pas une jeune pousse. Le groupe, dont le siège est à Marseille, exploite dix immeubles et plus de 65 000 m² d’espaces de travail dans sept métropoles françaises, d’Aix-Marseille à Paris en passant par Lille, Lyon, Toulouse, Montpellier et Sophia Antipolis, avec une cinquantaine de salariés et plus de 300 entreprises résidentes, indique l’entreprise. Son fondateur, diplômé d’HEC Paris et passé par le fonds d’investissement The Carlyle Group, avait créé Tivoli Capital en 2012 avant de lancer la marque Newton Offices en 2016.
Le rachat vient avec un changement de modèle
Reprendre son capital n’était pas le but en soi. Le groupe abandonne la détention de ses immeubles pour se développer autrement : partenariats avec des propriétaires, contrats de gestion, conseil en asset management et conception-aménagement d’espaces. Business Immo parle d’un pivot vers l’« asset light ». Concrètement, le groupe apporte son savoir-faire, conception, commercialisation, exploitation et services, là où il engageait auparavant du capital immobilier. Un modèle sans acquisition d’actifs mobilise beaucoup moins de trésorerie que la détention en propre, et pèse donc différemment sur la structure financière du groupe. Guillaume Pellegrin n’est pas seul dans l’opération : Dorian Megy, premier collaborateur de Tivoli Capital depuis 2014, entre au capital et devient directeur général délégué en charge du développement.
La nuance : l’ambition de 2022 n’a pas été atteinte
Le récit du retour aux commandes ne doit pas masquer le bilan du modèle précédent. Dans un communiqué du 8 mars 2022, KKR annonçait le renouvellement de son partenariat avec Tivoli Capital et son intention de soutenir l’ambition de Newton Offices de « disposer de 25 sites et de recruter 100 personnes d’ici 2025 ». Fin 2026, le groupe en est à dix immeubles et une cinquantaine de collaborateurs au total. Le virage asset light se lit aussi comme la réponse à un déploiement plus lent que prévu, dans un marché du bureau francilien et régional sous pression. Le nouveau modèle a sa propre fragilité : sans les murs, la croissance dépend de la capacité à convaincre des propriétaires et les contrats de gestion se renégocient plus facilement qu’un actif ne se vend.
Ce que les dirigeants doivent en retenir
« En 2018, notre ambition était de construire un acteur de référence des bureaux flexibles en France. Huit ans plus tard, nous avons développé une marque nationale, une organisation solide et un véritable savoir-faire immobilier et opérationnel », déclare Guillaume Pellegrin dans le communiqué du groupe. Trois enseignements pour qui ouvre son capital. D’abord, la sortie du fonds se prépare côté entrepreneur, pas seulement côté investisseur : encore faut-il avoir les moyens de racheter. Ensuite, un modèle finançable compte plus qu’un modèle ambitieux, car c’est lui qui détermine le prix à payer. Enfin, un rachat se tient rarement seul : ici, l’arrivée d’un associé historique au capital accompagne l’opération.
Si votre investisseur voulait sortir l’an prochain, qui aurait réellement les moyens de reprendre ses parts : vous, un concurrent, ou un autre fonds ?
