Après plusieurs mois d’accalmie, le marché du crédit immobilier entre dans une nouvelle phase plus tendue. Selon la dernière étude de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux repartent à la hausse en France et devraient continuer d’augmenter en 2026 et 2027. Une évolution qui ne relève pas d’un simple ajustement technique, mais qui traduit une réalité économique plus profonde. Pour les ménages comme pour les professionnels du secteur, cette remontée des taux pourrait modifier durablement les conditions d’accès à la propriété.
Une tendance de fond confirmée par les chiffres
Les données publiées par l’Observatoire sont sans équivoque. Après un point bas observé à 3,06 % durant l’été 2025, le taux moyen des crédits immobiliers a atteint 3,17 % en décembre, hors assurance et frais annexes. Tous frais compris, la Banque de France estime même le taux moyen à 3,85 % pour les prêts de vingt ans et plus au quatrième trimestre 2025.
Concrètement, cela représente environ 43 500 euros d’intérêts pour chaque tranche de 100 000 euros empruntés sur vingt ans. Une charge financière significative, qui pèse directement sur la capacité d’emprunt des ménages et réduit mécaniquement le nombre de projets immobiliers finançables.
Les banques face à la réalité économique
Pour Michel Mouillart, professeur d’économie et porte-parole de l’étude, cette remontée des taux n’a rien d’exceptionnel. Elle reflète « la réalité économique qui s’impose aux établissements de crédit ». Les banques, fortement dépendantes du coût de la dette de l’État, ont été contraintes de réajuster leurs conditions de financement.
Fin 2025, le coût de l’emprunt de la France a atteint des niveaux inédits depuis près de quinze ans. Dans ce contexte, maintenir des taux bas n’était plus soutenable pour les établissements financiers. Résultat : une hausse progressive mais durable des taux des emprunts immobiliers, que l’Observatoire anticipe à 3,55 % fin 2026, puis 3,95 % fin 2027.
Des durées de prêt proches du plafond réglementaire
Autre signal préoccupant : la durée moyenne des prêts immobiliers frôle désormais les 21 ans, soit environ 250 mois. Cette tendance traduit la difficulté croissante des ménages à absorber la hausse des taux sans allonger la durée de remboursement. Or, la limite réglementaire fixée par la Banque de France et le ministère de l’Économie est de 25 ans.
Si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, même modérément (+ 0,8 % l’an dernier selon la Fnaim), l’effort mensuel demandé aux emprunteurs pourrait encore s’accroître. À défaut, le marché pourrait connaître une autre évolution, plus préoccupante : une baisse du nombre d’emprunteurs éligibles.
Un marché de plus en plus sélectif
La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) partage ce diagnostic. Elle juge le marché immobilier « difficilement accessible pour une grande partie des ménages » et estime que le financement est désormais majoritairement réservé aux ménages les plus aisés. Les primo-accédants, les jeunes actifs et les foyers modestes se retrouvent en première ligne face à ce durcissement des conditions de crédit.
Cette situation pourrait accentuer les inégalités patrimoniales et freiner la fluidité du marché, avec des conséquences en chaîne sur la construction, l’investissement locatif et la mobilité résidentielle.
La remontée des taux de crédit immobilier n’est pas un phénomène passager, mais le symptôme d’un nouvel équilibre économique. Entre hausse du coût de la dette publique, contraintes bancaires et pouvoir d’achat sous pression, l’accès à la propriété devient un enjeu central pour les années à venir. Pour les ménages, l’heure est plus que jamais à l’anticipation et à la prudence. Pour les décideurs et les acteurs du secteur, la question est claire : comment préserver un marché immobilier accessible sans ignorer les réalités financières qui s’imposent durablement.
